农村自建房拆迁款怎么算？按建筑面积还是占地面积

农村自建房拆迁款占地面积、建筑面积分开各算一笔，并不是二选一。农村拆迁遵循房地分离补偿，宅基地（占地）算土地补偿，房子（每层建筑面积）算房屋补偿，两笔钱叠加，再加上附属物、安置、奖励等补助，才是总拆迁款。

一、两部分面积分别怎么算

1. 宅基地（占地面积）：只算土地补偿

• 计算依据：宅基地确权 / 批文上的占地面积（含院子、地坪、房前屋后合法空地）
• 计算公式：

  宅基地补偿 = 合法占地面积 × 当地区片综合地价（每平土地单价）

• 说明：
  1. 这是土地使用权的补偿，和你盖几层楼无关；院子、空地坪都计入占地补偿；
  2. 集体土地区片价每 3 年更新一次，城郊比偏远农村贵很多；
  3. 只补偿合法确权宅基地，超占、违建占地一般只少量补偿或不补。

2. 房屋（建筑面积）：只算房屋重置补偿

• 计算依据：每层合法建筑面积总和（一楼 + 二楼 + 三楼，阳台、阁楼合规部分计入）
• 计算公式：

  房屋补偿 = 总合法建筑面积 × 房屋重置单价 × 成新折旧率 + 装修补偿

• 区分要点：
  • 框架 / 砖混 / 砖木 / 土木结构单价依次降低；房龄越新，折旧系数越高；
  • 只算有审批、确权的合法楼层，私自加建违建层大多只补建筑材料费，不按正常标准；
  • 室内固定装修（地砖、吊顶、厨卫）单独按建筑面积计价补偿。

二、完整拆迁总补偿构成（全部加在一起）

1. 宅基地土地补偿：占地面积 × 区片地价（院子空地都在这一项）
2. 房屋主体补偿：各层建筑面积总和 × 重置成新价
3. 装修补偿：按房屋建筑面积核算
4. 地上附着物：院墙、水井、果树、棚屋、化粪池等单独清点计价
5. 安置补助：分两种
   • 货币安置：按人头 / 户发过渡费、租房补贴；
   • 安置房置换：大多按合法建筑面积拆一还一；部分地区叠加人口保底面积；
6. 搬迁费、签约奖励、失地社保补贴等额外补助

三、常见误区澄清

1. ❌ 误区：只按占地面积赔，不算二层三层

   ✅ 正解：占地只赔土地；二层、三层是房屋建筑面积，单独多算一笔房屋钱，楼层越高房屋补偿越高。

2. ❌ 误区：只按建筑面积赔，院子不算钱

   ✅ 正解：院子属于宅基地占地面积，单独给土地补偿，不能忽略。

3. ❌ 误区：占地面积 = 一楼建筑面积

   ✅ 正解：占地是整块宅基地大小；一楼建筑面积只是地面房屋投影，院子、空地不算建筑面积，但算占地面积。

四、举个简单例子直观看懂

1. 土地补偿：200㎡ × 1500 元 /㎡ = 30 万
2. 房屋补偿：300㎡ × 1200 元 /㎡（砖混）×0.9 成新 = 32.4 万
3. 装修、院墙、果树、搬迁奖励合计 8 万

   总拆迁款 = 30+32.4+8=70.4 万

五、面积认定关键提醒

1. 合法面积以宅基地证、建房审批单、不动产权证为准；无证违建只酌情补偿建材成本；
2. 安置房置换优先参考合法建筑面积；部分地区兼顾人口保底安置；
3. 拆迁丈量时，务必现场核对占地面积、每层建筑面积、院子范围，登记有误不要签字。